Wer an Investitionen in Immobilien denkt, hat meist klassische Immobilienfonds oder auch einzelne Objekte wie Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen vor Augen. Eine Anlageform haben die meisten dabei weniger im Blick: börsennotierte Immobiliengesellschaften, sogenannte REITs. Diese führen in der öffentlichen Wahrnehmung eher ein Nischendasein, dabei handelt es sich um eine durchaus interessante alternative Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Und die jüngste Entwicklung spricht durchaus dafür, dass 2026 weiterhin ein spannendes Jahr für diese Anlageklasse bleiben könnte. Die DSS Vermögensverwaltung wirft in diesem Beitrag einen Blick auf die Hintergründe.
Kurz erklärt: Was ist ein REIT?
Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist ein Unternehmen, dessen Kerngeschäft im Immobiliensektor liegt: Sie investieren das von den Anlegern eingesammelte Kapital in Immobilien und Grundstücke und erwirtschaften mit diesen Vermietungseinnahmen und Veräußerungsgewinne. In Deutschland handelt es sich bei REITs stets um börsennotierte Aktiengesellschaften, jedoch um eine besondere Art derselben: Anders als klassische Aktiengesellschaften müssen REITs den Großteil ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten und profitieren im Gegenzug von einer Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuer. Bei deutschen REITs liegt die vorgeschrieben Ausschüttungsquote bei mindestens 90 Prozent des Jahresüberschusses.
Generell wird bei REITs zwischen drei Grundtypen unterschieden: Equity-REITs, die direkt Immobilien besitzen und vermieten, Mortgage-REITs, die Immobilienfinanzierungen bereitstellen, sowie Hybrid-REITs als Mischform.
Zwischenbilanz: So haben sich REITs 2026 bislang entwickelt
Ein Blick auf den MSCI World REITs Index liefert einen Eindruck der bisherigen Performance von REITs in diesem Jahr: Ende August 2026 stand der Index mit 12,65 Prozent seit Jahresbeginn im Plus (Bruttorendite in US-Dollar), auf 12-Monats-Sicht betrug der Wertzuwachs 10,67 Prozent. Das ist die stärkste Entwicklung seit dem Einbruch von 2022, als der Index um 25,16 Prozent nachgab. Insbesondere die beiden letzten Jahre kamen mit Renditen von 3,21 (2024) und 4,48 (2025) Prozent nicht annähernd an das im bisherigen Jahresverlauf erreichte Niveau heran.
Auch den Vergleich mit dem allgemeinen Aktienmarkt müssen REITs nicht scheuen: Stand 31. August hatte der MSCI World Aktienindex seit Jahresanfang um 13,40 Prozent zugelegt – REITs halten damit weitgehend Schritt mit dem globalen Aktienmarkt, nachdem sie ihm über mehrere Jahre deutlich hinterhergehinkt waren.
Rückenwind kommt dabei von mehreren Segmenten gleichzeitig: Allen voran Gesundheits- und Handelsimmobilien, die mit jeweils knapp 17 Prozent Indexgewicht die größten Branchensegmente stellen, gefolgt von Industrie- und Logistikimmobilien mit rund 15 Prozent. Rechenzentrums-REITs liegen mit rund 13 Prozent auf Platz vier, knapp vor Mobilfunkmast-REITs mit rund 11 Prozent.
Ausblick: Strukturelle Nachfrage als Motor für die weitere Entwicklung
Aus Sicht von Immobilienmarktexperten wie den Partnern der DSS Vermögensverwaltung dürften gleich mehrere langfristige Trends REITs im weiteren Jahresverlauf und darüber hinaus stützen. Zum einen gilt der Ausbau von Rechenzentren im Zuge der KI-Entwicklung als einer der stärksten Wachstumstreiber der Branche. Mindestens ebenso strukturell wirkt der demografische Wandel: Berechnungen des Statistischen Bundesamts zufolge wird 2035 rund ein Viertel der deutschen Bevölkerung 67 Jahre oder älter sein. Die zunehmende Überalterung dürfte auch die Nachfrage nach Senioren- und Pflegeimmobilien erhöhen, wobei Gesundheitsimmobilien mit fast 17 Prozent Indexgewicht bereits heute zu den größten REIT-Segmenten zählen.
Hinzu kommt ein dritter Faktor: In mehreren Sektoren bremsen hohe Kosten und fehlende Fachkräfte seit Jahren die Neubautätigkeit, was Mieteinnahmen und Wertentwicklung der Immobilien zusätzlich stärkt. Demografische und technologische Verschiebungen bilden also im Zusammenspiel mit dem begrenzten Angebot gleich drei starke Säulen, die zu einer weiteren positiven Entwicklung bei REITs beitragen könnten.
